城市群成房企战略重地，长三角进入拿地窗口期

整合房地产开发产业链的资源，如果说以前开发商的角色。那么成为乡村配套服务商、乡村运营商，则意味着开发商将可以整合所有的社会资源。这也要求房企的能力，必需从开发过渡到运营，更为深度地介入实体产业之中。

乡村群逻辑已经成为房企和布局的核心

上海的土地政策目前以盘活存量用地为主，作为长三角经济圈的中心乡村。严格控制新增建设用地，自2007年以来上海住宅用地出让继续下滑，2013年以后出现了连续三年下滑。

从2014年起，同策咨询研报显示。长三角的房地产开发增速高于全国水平，但房地产市场出现分化，上海以主导地位领先其他区域，省会乡村南京和杭州紧随其后。经济和人口的双重作用下，长三角经济圈的房地产市场以人口拉动为主导，区域内人口驱动房地产需求的过程逐渐被强化。

中国的城镇化率为57%诸多研究公认，截至2016年底。当一个经济体的城镇化率达到50%后，将进入到城镇化的第二阶段。

第一阶段的城镇化中，万科高级副总裁谭华杰指出。所有乡村都在扩张，城镇化以单个城市的发展为主。第二阶段，乡村之间将出现严重分化，一二三四线的划分规范不再适用，取而代之的则是都市圈”和“乡村群”主要乡村群将进一步集聚人流、物流、资金流。

其面积仅占国土1.5%却集聚了全美22.5%人口，参照海外情况。以世界最大城市群—美国波士华乡村群为例。乡村化率达到90%以上。而在国东部三大经济圈中，人口最多的长三角目前也仅占全国人口的7%这显示出，国在乡村群发展水平上仍与世界主流水平存在显著差异，当前的城镇化进程将为乡村群发展带来机会。

经济圈内阶梯式发展

国务院印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)简称《规划纲要》其中对国土空间开发、资源环境维护、国土综合整治和保证体系建设等作出总体部署与统筹安排。2030年，今年2月4日。要求国土空间开发格局不时优化，整体竞争力和综合国力显著增强，并将影响未来15年中国城市格局。

长江中游和成渝乡村带将适当扩大建设用地供给，规划纲要》指出。提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。

上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期，目前。第二产业的外迁缩减了此类乡村GDP增量，使得经济增速放缓，从人均GDP来看，长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外，其他乡村均高于全国水平。

面前更深层次的原因是中国经济的转型。开发商紧随城市群发展。

一次城市化、人口红利和土地红利直接促进了行业发展。而在中国经济进入转型期之后，房地产业的黄金时代。产业结构升级、区域经济调整，资源和人群向几大区域集中，成为不可逆转的趋势。

购房人口的下降、人口结构的改变，与此同时。以及待消化的房地产存量，已经不能支持房地产市场过往的高速发展;而在走高的拿地成本下，房企整体利润率逐年下滑，盈利压力增大。

将迎拿地窗口期

长三角经济圈各乡村房地产(住宅)开发出现分化，同策咨询研究总监张宏伟指出。房地产(住宅)开发额大的乡村其乡村属性也越好，上海、杭州、南京、合肥得益于其直辖市和省会城市的地位，宁波为计划单列市，而无锡、苏州为上海外溢城市。结合房地产(住宅)开发总量及增速来看，苏州、杭州、南京、宁波为房地产开发高速发展乡村，而镇江、扬州、盐城等乡村具有一定潜力。

近期上海、合肥、无锡等地的开发总量相对较大，前述研报显示。但增速放缓;杭州、苏州、南京、宁波房地产开发正处于高速发展期，房地产开发总量及增速均相对较大;绍兴、金华、盐城、舟山、湖州、扬州、镇江等乡村虽然目前乡村房地产开发总量相对较小，但增速明显，为潜力城市。

长三角经济圈重点乡村商品住宅销售均价实质性下降时间多集中在2017年，总体来看。届时这些乡村将迎来拿地窗口期。